不動産評価書について – 裁判所の運用基準

個人再生手続では、任意整理では整理しきれないほどの借金を負ってしまったときに、裁判所に申立をして借金を減額することができます。

そして、減額した借金を3年から最長5年で支払い、その支払いが完了すれば残っていた借金が免除されます。

マイホームを維持して手続を利用することもできる便利な制度ですが、マイホームの価値によっては、支払うべきお金が逆に増えてしまったり、最悪個人再生手続の利用が認められなかったりする場合があります。

そこで、マイホームの価値を証明する不動産評価書が重要となります。

このコラムでは、不動産評価書について、裁判所の運用基準を説明します。

このコラムの目次

１．個人再生手続きの返済額

個人再生手続は、借金の総額から計算される「最低弁済額」と持っている「資産の総額」を比べて、高い金額を返済するというルールがあります（給与所得者等再生は除く）。

なお、借金の総額から計算される「最低弁済額」は次の通りです。

不動産は、資産の中でも特に高額になりやすいものです。

そのため、「資産の総額」が高騰し、返済する額も高くなり、借金がほとんど減額されない。このような結果になることがあります。

そこで、どのような場合にマイホームの価値の評価が問題となるのかを説明します。

もしマイホームの価値が住宅ローンの残高よりも低い場合（オーバーローンと呼ばれます）、つまり、家を手放したとしても住宅ローンの残債が残ってしまう場合には、マイホームの価値は問題とはなりません。

反対に、マイホームの価値が住宅ローンの残高よりも高い場合（アンダーローンと呼ばれます）、その差額が「資産」とし計上されます。

具体的には、不動産の評価が3000万円、住宅ローンの残額が約2500万円であった場合、差額の500万円が「資産」としてカウントされてしまいます。

そのため、マイホームの価値が大きければ大きいほど、借金の減額メリットが少なくなってしまいます。

そうならないためにも、個人再生手続を利用する前に、マイホームをしっかりと評価し、また、その評価額を高くしないよう気を付けなければいけません。

不動産の評価には、実は複数の種類があり、以下の４つの種類があります。

実勢価格：市場価格、つまり、業者の査定で出てくる評価額です。

公示価格：国土交通省が毎年公表しているものです。

路線価：相続税などの基準となります。

固定資産税評価額：固定資産税の基準となります。実勢価格の７割前後が目安です。

できれば、最も安い固定資産税評価額を、不動産評価書の額として用いたいところですが、裁判所の運用基準はどうなっているのでしょうか。

裁判所の規則では、「不動産の実勢価格」が基準とされています。

さらに、東京地方裁判所などでは、信頼のおける不動産業者２社がそれぞれ作成した実勢価格の査定書を提出することを要求されます。

債務者自身が売却したり、住宅ローン債権者が競売にかけたりする場合を想定しているわけですから、実際に市場で売ったとしたらいくらになるかが重要視されるわけです。

ここで注意しなければならないこととして、まず、「信頼のおける」業者でなければならないということです。

知人の不動産業者に頼んで査定額を安くしてもらうなどといった不正をすると、裁判所に個人再生手続利用を許されなくなるリスクがあります。

もちろん、普通の業者に対して不当にお願いして安くしてもらっても同じことです。

査定だけなら無料という業者も多いですから、できるだけたくさんの業者に見積もりを依頼して、金額の低い2社に書類作成を依頼しましょう。

これまで説明した通り、不動産評価書は、個人再生によって最低限支払わなければならないお金の総額や、さらには、個人再生をすることができるかどうかにもかかわってくる、とても大切な書類です。

しかし、裁判所の不動産評価書に関する運用は、各地で異なり、個人再生手続の内容が、債務者の個別具体的なお金の状況やニーズによって異なってくることもあって、最適な不動産評価書を取得することは、個人再生の知識や経験を持たない方にとっては難しいことが多いでしょう。

また、不動産評価書の内容が不適切に高額であれば、返済総額が増えてしまいかねませんし、逆に、安易に評価額を低くしようとしてしまい、裁判所に個人再生手続の利用を認めてもらえなくなる危険すらあります。

そんなことにならないためにも、個人再生手続を日々手掛け、その裁判所ではどのような場合にどの不動産評価書を提出すればよいのか、よく知っている弁護士へと相談し、その手助けの元、不動産評価書を手に入れるようにしてください。

柏市、松戸市、我孫子市、流山市、野田市、常磐線・野田線沿線にお住まい、お勤めの方で、マイホームを維持して個人再生をしようとしている方は、まずは一度、泉総合法律事務所柏支店にご相談ください。個人再生手続に関する十分な解決実績を持つ弁護士が、個別具体的な解決策をご案内します。