公開日：2019年6月21日

自己破産すると賃貸物件を追い出される？

自己破産をしたら住んでいる家を追い出されるのではないか、と心配される方もいるかもしれません。

自宅が自己破産をする人の持ち家である場合には、基本的に財産である自宅を処分しなければなりません。
では、賃貸物件に住んでいる場合はどうなるのでしょうか。

ここでは、アパートやマンションを借りている方が自己破産をした場合に、賃貸借契約がどうなるのかなどについて解説します。

このコラムの目次

１．自己破産と賃貸物件

自己破産をする場合、破産者名義の不動産があれば、原則として換価・処分の対象となります。破産者が現に住んでいる自宅であってもそれは変わりません。

ですが、アパートやマンション等の賃貸物件に住んでいる場合、自宅は他人のものを借りているだけで、破産者の所有物ではありません。
ですから、自己破産をしても換価・処分の対象にはなりません。

では、賃貸借契約中に借主が自己破産をした場合、賃貸借契約に何か影響はあるのでしょうか。

これに関しては、そもそも契約期間を定めて賃貸借契約を締結した場合、原則としてその期間が満了するまでは契約は終了しません。
ですから借主が自己破産しても、賃貸借契約は当然終了しません。

ですが、当然には賃貸借契約が終了しなくても、自己破産したことが知られてしまった場合、貸主から「出ていけ」と言われてしまうことはないのでしょうか。

賃貸借契約中に借主が自己破産した場合、そのことを理由に貸主が賃貸借契約を解除することはできるのでしょうか。

自己破産をしたというだけで賃貸借契約が解約されて住む場所を失ってしまうとなると、破産者がその後の生活の立て直しをすることが難しくなります。

自己破産の真の目的の1つは、債務者（破産者）の生活の立て直しですにあります。
そのため、自己破産をしたというだけで賃貸物件から追い出されることありません。

では、もし賃貸借契約書に「借主が自己破産の申立てをしたときは、貸主は賃貸借契約を解除することができる」といった内容の特約があった場合はどうでしょうか。
このような特約は有効なのでしょうか。

実際にこのような特約がある賃貸借契約もありますが、このような特約については、一般的には無効と考えられています。

よって、貸主がこのような特約を根拠として一方的に賃貸借契約を解除することは認められません。

自己破産を検討しているということは、お金に困っている訳ですから、中には家賃の支払いを滞納している方もいます。

しかし、家賃の滞納は賃貸借契約解除の正当な理由になります。
したがって、家賃の滞納が続くと債務不履行を理由に貸主から賃貸借契約を解除されてしまうおそれがあります。

つまり、自己破産を理由に自宅から追い出されなくても、家賃滞納を理由に自宅から追い出される可能性はあります。

現在の自宅に住み続けたいのであれば、家賃を滞納しないよう気を付けましょう。

では自己破産をした場合、滞納した家賃はどうなるのでしょうか。

まず借主の破産手続開始決定前に生じた滞納家賃については、破産債権となり、免責決定が出れば免責されます。つまり、法的に支払義務がなくなります。

ですが、支払義務がなくなっても、家賃を滞納した（支払っていない）という事実がなくなるわけではありません。
そのため、貸主から「支払わないなら賃貸借契約を解除するから出て行って」と言われてしまう可能性があります。

それを避けるには、自己破産の申立て前に滞納を解消するという方法が考えられます。

ただ、自己破産に向けて動き始めた以降は債権者を平等に扱わなければならず、特定の債権者だけに弁済をする行為は「偏頗弁済」として免責に影響が出る可能性があります。

滞納額が少額で、短期間の遅滞であれば、実際には問題とされないことが多いですが、滞納の金額や時期によっては、問題になる可能性がありますので注意しましょう。

これに対し、破産手続開始決定後に滞納した家賃については、免責の対象とはなりません。ですから、自己破産をしても支払いをしなければならないということになります。

そして、自己破産後も滞納が続けば債務不履行により賃貸借契約が解除されてしまう可能性があるのは、破産手続開始決定前に滞納家賃が生じた場合と同様です。

では、自己破産後にアパートやマンション等の賃貸借契約は締結できるでしょうか。

結論から言うと、契約は締結できます。
もっとも、以下の問題が発生します。

賃貸借契約を締結する場合、入居審査が必要になります。
そして、入居審査には不動産会社による審査と家賃保証会社による審査があります。

特に、自己破産している場合は信販系列の家賃保証会社（オリコなど）による審査は通らないことが多いです。

自己破産をすると信用情報に履歴が載るのですが、信販系列の家賃保証会社は信用情報を見て、その情報に基づいて審査をするからです。

もっとも、連帯保証人を探せば審査が通りやすくなる可能性が高くなります。

自己破産を検討された場合、賃貸アパート・マンションに限らず、分からないことや不安に思われることがたくさんあると思われます。

泉総合法律事務所では、これまでに自己破産をはじめとする借金問題について多数のご相談をいただき、解決してきた実績がございます。

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